На онлайн-конференции 19 января АВ Клуб обсудил с профессионалами рынка офисной недвижимости, дистрибьюции AV-оборудования и системной интеграции, сколько квадратных метров можно сэкономить, переоснастив офис, как не потерять инвестиции в AV-оборудование, куда лучше переезжать, как девелоперы упускают конкурентные преимущества и бывает ли бесшовное взаимодействие офиса с удалёнкой. Делимся тем, что узнали.
В 2021 году деловая активность на рынке офисной
недвижимости в Москве и ряде регионов восстановилась после 2020 года. Ввод
площадей в количестве 750 тыс. кв. м в одной только Москве скомпенсировал
прошлогоднюю стагнацию, но не удовлетворил рекордный спрос в 1,7 млн кв. м в
столице. Крупные IT-компании «Яндекс», OZON и другие игроки e-Commerce стали ключевыми драйверами
спроса.
50–60% площадей были введены в
рамках проектов built-to-suit, или строительство «под ключ». Спекулятивный девелопмент более чувствителен к рискам, и значительно
отстал от рынка.
Арендные ставки поднялись на 8–10% из-за дефицита и роста до 50%
себестоимости строительства, но не скомпенсировали рост издержек. Падение
доходности инвестиций в офисный девелопмент подталкивает девелоперов к поиску
новых конкурентных преимуществ.
Например, в создание более доступной и комфортной среды для работы, в том числе в гибридном удалённо-очном формате. Сегодня продуктом на офисном рынке являются не квадратные метры, а комплекс сервисов и инфраструктуры: физической и информационной. Что делать, чтобы соответствовать этим требованиям?
Оптимизировать офисные пространства
Офис теперь играет имиджевую роль, служит площадкой для презентаций,
обучения, ситуативных совещаний, проектных креативных собраний, хакатонов и think tanks.
Ещё до пандемии исследования компании Logitech показывали, что в ближайшем будущем 30–70% сотрудников в каждый момент времени будут вне офиса, но в активной коммуникации между собой – через видеоконференцию. Сегодня в 89% компаний есть удалённые сотрудники. Офис всё меньше нужен как душная коробка, где стоят столы с компьютерами.
Что касается духоты, арендаторы при планировании офиса стали требовательны
к состоянию инженерных систем: они поняли, что свежий воздух, управляемые
температура и освещённость повышают производительность труда.
Падает интерес к офисам в центре. Сегодня арендаторам важнее хорошая освещенность помещения и его близость к месту жительства сотрудников.
Многие компании сокращают площадь на человека: это связано с гибридным
форматом работы, переоснащением и оптимизацией офисного пространства. Спрос на гибкие
рабочие пространства за 2021 год вырос в 3 раза и достиг 130 тыс. кв. м. Доля таких
пространств на офисном рынке незначительна, но её рост продолжится, как и
диверсификация. Этому способствуют такие тренды, как sharing economy (совместное пользование благами), узаконивание
удалённой работы, переход части наёмных работников в статус самозанятых.
Весь бизнес не переедет в коворкинг, но есть другие формы гибких
пространств, в том числе офис-как-сервис, распределённые гибридные офисы с
незакреплёнными местами, большими коллаборационными зонами, бизнес-гостиными,
лаунж-зонами, игровыми комнатами, и даже корпоративные распределённые
коворкинги.
Компании – от IT до добывающей промышленности – проявляют интерес к «офису под ключ», в котором
всё, вплоть до расставленной мебели и комплексного сервиса, включено в одну
стоимость. Операторы гибких пространств активно поглощают площади, так как
уверены в перспективах их спекулятивной реализации.
Внедрить smart-технологии
Эффективный офис – результат согласованных управленческих, цифровых и
конструктивных решений.
К цифровым решениям относятся smart-технологии, среди которых базовая – управление затратами электроэнергии. Другие распространённые технологии связаны с Face ID: СКУД, доступ в private-зоны, поэтажный доступ, умные локеры и видеоаналитика, – и мобильными приложениями для удалённого бронирования помещений, отправки гостевых QR-пропусков, управления кондиционерами и светом, заявок на сервис, вызова лифтов, навигации по офису, поиска нужного коллеги и участков бизнес-центра, где нет толпы.
Работу «умного» офиса обеспечивает массивная инфраструктура для сбора
данных: датчики движения, присутствия и CO2,
тепловые карты, аналитика онлайн-активности и пр. Тренд здесь – лёгкое
управление сложными функциями без технической грамотности, с мобильного
устройства.
Обработка AV-трафика, особенно аудио, критически важна для гибридной онлайн-офлайн коммуникации. Как заметил Реваз Хетагури, менеджер по работе с партнерами Logitech, коммуникации – это и есть работа сотрудников. Переход на удалённый формат не должен приводить к ослаблению связи между участниками рабочего процесса.
С одной стороны, для участия в видеоконференции достаточно смартфона. Но
для создания эффекта присутствия необходимо хорошо видеть изображение друг
друга и иметь совместный доступ к работе с контентом, будь то редактирование
документа или рисование на доске.
AV-оборудование совершенствуется, чтобы удовлетворять
эти потребности. Например, камеры с автофокусом могут следить за перемещениями
спикера. А камеры, снимающие маркерную доску на боковой стене, позволяют
участникам конференции разглядывать чертежи на доске так, будто они находятся в
комнате с доской.
Микрофонные системы с функцией звукового луча «фокусируются» на спикере и
передают его голос без изменений, даже если он перемещается по комнате. Когда
начинает говорить другой спикер в том же помещении, микрофон перехватывает
новый источник звука, и коллеги по видеоконференции видят индикацию, кто именно
из людей в комнате сейчас говорит.
Акустические системы моментально переключаются между режимами работы в
одном и том же помещении. В этом помогает диаграмма направленности: не нужно
физически переносить и переподключать колонки, достаточно выбрать другой
предустановленный режим.
Экраны не только обеспечивают коммуникацию и совместную работе с контентом,
но и адресно доставляют информацию. Например, планшет при входе в переговорную
отображает расписание встреч и вакантное время, помогает бронировать помещение
и показывает, есть ли на текущей встрече нужный вам коллега. А технология Digital Signage высылает индивидуальные уведомления людям рядом с
экраном.
Другие средства автоматизации имеют более сложную логику. Например,
компьютер может замечать, когда забронированная переговорная комната
простаивает дольше 10 минут, и либо переспрашивать у организатора, придёт ли
он, либо сразу открывать помещение для новых бронирований. Также распространены
системы обратной связи, которые позволяют сообщить о проблеме в помещении,
предупредить коллег об ограничениях и т. д.
Важное требование для гибридных офисов – лёгкость трансформации. Конфигурация
помещений часто меняется, например, с помощью мобильных перегородок, и вместе с
помещениями должны трансформироваться AV-системы. В идеале при трансформации большого
конференц-зала в маленькие комнаты каждой из них должна доставаться часть
микрофонной системы, часть экранов, часть камер большого зала, и вся эта
техника должна перекоммутироваться под новые условия одним прикосновением к
планшету.
Отсюда тренд на компактные решения. Вместо стационарных агрегатов со
сложной коммуникацией владельцы и арендаторы офисов всё чаще отдают
предпочтение модульным решениям с облачной логикой.
Залог эффективности цифровой экосистемы – тесное сотрудничество участников,
их взаимодействие на всех этапах проекта. Это получается не всегда: главным
источником проблем является недостаток согласованности в проекте.
Составить ТЗ на архитектурное и инженерное
проектирование
Четыре условия для грамотного
проектирования пространства:
- Чёткое понимание бизнес-функций, ради которых заказчик ищет технологические
решения.
- Наличие квалифицированного специалиста на
стороне заказчика для
ведения и эксплуатации проекта.
- Техническое задание на основе предварительного технического
аудита помещения. Оно должно определить зоны ответственности, сроки работ,
материалы, технологии и отсечь негодных подрядчиков на этапе тендера.
- Командная работа дизайнеров, архитекторов, инженеров и
специалистов по мультимедийному оборудованию.
Проектирование опирается на предпроектное исследование. Его можно проводить
собственными силами или с помощью профессиональной инжиниринговой компании. По
опросам KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT,
70% компаний не имеют чёткого представления о требованиях к размеру будущего
офиса, количеству рабочих мест и оборудованию. Формирование требований –
сложная профессиональная задача, для решения которой нужно проанализировать
массу данных:
- конструктивные особенности и инженерные возможности здания /
помещения;
- режимы работы, частоту собраний, график командировок и очной работы в
разных подразделениях;
- иерархическую структуру компании и пожелания руководителей
подразделений;
- бизнес-цели, перспективы будущего роста и изменений компании;
- структуру кросс-функциональной
коммуникации;
- подход к организации потока посетителей и работы с ними;
- данные стратегических интервью и обширных опросов персонала;
- возможности по бюджету.
Эти особенности делают каждый проект
уникальным. Копирование решений даже с ближайших конкурентов невозможно.
На основе собранных данных инженер-проектировщик разрабатывает концепцию будущего офиса и составляет техническое задание на архитектурное и инженерное проектирование, а потом и описание тендера на строительно-монтажные работы.
Проектирование отвечает на вопросы,
сколько и каких рабочих мест нужно каждому подразделению, как их разместить.
Специалисты делят офис на зоны рабочих станций и совместной работы, располагают
на схеме каждое подразделение и каждую зону общего пользования, описывают
технологическое наполнение каждой зоны; проектируют оптимальную конфигурацию
инженерных систем: кондиционирования, климат-контроля, освещения, средств
шумоподавления.
В результате становится понятно,
сколько площади нужно для работы компании в новых условиях. Это позволяет сдать
часть офиса в субаренду, прекратить аренду лишних помещений или выбрать более
компактный новый офис. Экономия площади за счёт перестройки офиса – до 40%. Финансовая выгода в бизнес-центре класса B может достигать 125 тыс. руб.
на каждый сэкономленный кв. м на горизонте 5 лет.
Избежать типичных ошибок
Анастасия Муханова, аккаунт-менеджер Ascreen, поделилась, как не допустить типичных проблем
при оснащении офиса:
- Корректно считать бюджет, закладывая риски и открыто проговаривая со
сторонами возможные изменения в связи с ростом цен и дефицита.
- Качественно проработать ТЗ, особенно зоны ответственности и критерии
качества работы каждого.
- Не пытаться объять необъятное. После согласования концепции не стоит
добавлять требования.
- Выбирать профессионалов, которые минимизируют известные риски и не
создадут новых.
- Каждое решение проводить через защиту. Это касается в том числе этапа выбора
подрядчиков. Например, часто предложение, выигрывающее по стоимости,
содержит в себе массу ошибок и не соответствует потребностям бизнеса.
Понять, как мыслит подрядчик, можно на «защите» проекта. Полезно узнать,
почему он выбрал именно это решение, посмотреть предлагаемое оборудование
в шоуруме или сходить в офис, ранее оснащённый этим подрядчиком.
Исследование Logitech в ноябре 2021 года показало, что технические
характеристики оборудования являются в два раза более популярным критерием
выбора (86%), чем цена (44%).
Заложить сроки
Ошибки при планировании сроков опасны для успеха проекта. Чаще всего собственники
и арендаторы не выделяют достаточно времени на раннее исследование,
концептуальное планирование и проектирование. Между тем только на разработку
концепции может уйти 2 месяца, а для реализации всего проекта нужно до года.
Многие вещи должны быть продуманы на раннем этапе. Например, требования к
акустике офиса: как можно раньше нужна информация, какое подразделение может
быть более шумным, а какое особенно нуждается в тишине.
Учесть поведение
людей
Объём инвестиций в проект не зависит от класса бизнес-центра. Отдельные
требования более высоких классов, например в области пожарной безопасности,
могут нуждаться в более дорогих решениях.
Выгоды от переоснащения офиса в бизнес-центре класса А могут быть больше,
чем в классе В, за счёт экономии площади при более высоких ставках аренды.
Типичная стоимость проекта «под ключ» от состояния голого бетона – 70 тыс. руб.
за кв. м. В базовой комплектации, экономя на всём, можно получить стоимость 50
тыс. руб. Верхнего ограничения не существует, но цена за квадратный метр VIP-проектов достигает
160–250 тыс. руб.
Переоснащение офиса должно повысить
производительность труда и имидж компании. Если подрядчик подберет неудачное
оборудование или неправильно его скоммутирует, вложенные в него деньги окажутся
потерянными, так как сотрудники не станут пользоваться неудобными девайсами.
Поэтому необходимо избегать ошибок, которые приводят к досадным проблемам – таким, как неустранимое эхо или камера, установленная слишком высоко: согласно исследованию Logitech и КРОК от мая 2021 года, одной из причин выключенной камеры становится нежелание сотрудников транслировать в конференцию свою лысину.
Что еще раздражает людей на онлайн-встречах:
- Плохой звук – 46,1%
- Посторонние люди и звуки на заднем плане – 29,9%
- Низкое качество изображения собеседника – 25,7%
- Собеседник за рулём / на улице / в пути – 17,0%
- Выключенная камера / микрофон / безучастность – 16,8%
- Собеседник одет по-домашнему или не причёсан – 16,2%
Главные причины выключенной камеры:
- Собеседник не включил камеру – 26%
- Неподходящий фон – 18%
- Настроение – 17%
- Внешний вид – 14%
- Скорость соединения 9%
- Тема, состав и условия встречи 6%
Лишь 1% респондентов заявили, что не включают камеру из принципа.
Ознакомиться с новой классификацией офисных
центров
Инженеры начинают разработку концепции
переоснащения офиса с анализа исходных данных здания: его класса, типа,
технических характеристик. От инженерных систем в здании зависит, какие
доработки понадобятся в рамках проекта.
На фоне массово меняющихся требований
арендаторов Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов опубликовала новую
классификацию офисных центров. Она помогает собственникам и девелоперам внести в проект актуальные параметры
для конструкций и инженерных систем и тем самым укрепить свою
конкурентоспособность и сократить срок окупаемости.
В новой классификации больше нет требований к классу С: к нему относят всё,
что не подходит под А, В+ и В.
Классификация
учитывает 7 критериев:
- Электроснабжение. 2 независимых источника питания и 100%
резервирование – для класса А.
- Вентиляция и кондиционирование.
Приточно-вытяжная вентиляция 60м3/час на сотрудника из расчёта
6 кв. м площади на человека во всех качественных офисах. Требуемая
расчётная мощность кондиционеров по холоду – 1кВт на 15 кв. м сдаваемой
площади.
- Высота
потолков. Потолок от 3,3 м
от перекрытия до перекрытия без учёта обязательного фальшпола – для класса
А.
- Планировка. Шаг колонн не менее 6х6, нагрузка на
перекрытия от 400 кг и открытая планировка, где можно организовать и open space и
коридорно-кабинетную систему, – для класса А.
- Транспортная
доступность. Пешая
доступность не более 15 минут от ближайшей остановки общественного
транспорта, а также удобный подъезд для всех классов качественной офисной
недвижимости. Класс А может быть присуждён и бизнес-центру на периферии,
если он находится вблизи транспортной артерии.
- Парковка.
Наличие парковки, в том
числе охраняемой гостевой парковки, для всех классов качественной офисной
недвижимости. В центре города класс А могут присудить без парковки.
Классификация не делит офисные центры по критерию наличия места в кабельной
канализации и других условий AV-оснащения офиса; арендаторам и интеграторам стоит
наводить об этом справки самостоятельно.
В 2025 году требования к офисным центрам класса А дополнятся критериями
экологической эффективности. Девелоперам стоит уже сейчас позаботиться о
сертификации будущих объектов по LEED, BREEAM, а также о соответствии стандарту Green Zoom.
«Зелёные» сертификаты выдаются как целым бизнес-центрам, так и отдельным
офисам. Они могут включать в себя параметры, связанные с возможностями развития
IT- и AV-инфраструктуры в офисах.
Создавать
проекты built-to-suit
Большинство девелоперов не предусматривает в строительных проектах
оснащение офисного центра AV-технологиями, технологиями «умного» дома и даже шумоподавления. Часто это
приводит к тому, что оказывается поздно прокладывать дополнительные
кабель-каналы, выделять дополнительные мощности и тем более переносить
инженерные коммуникации.
Поэтому создание трансформируемой комфортной акустической среды – важнейшая
задача. Накоплен богатый опыт по её решению. И то, что девелоперы и
проектировщики об этом не знают, приводит к отставанию российского офисного
девелопмента от мирового тренда.
При оснащении офиса в готовом бизнес-центре системный интегратор воспринимает конструктивные особенности и инженерные возможности объекта как данность и отталкивается от них. Но проекты built-to-suit позволяют заранее предусмотреть будущие потребности в оснащении цифровым оборудованием и заложить в проект именно те параметры помещений, инженерных систем, канализаций и распределения мощностей, которые нужны для оптимальной работы цифровой экосистемы.
Во-первых, многие бизнес-центры наполовину законтрактованы задолго до
сдачи, и девелопер может собрать потребности с арендаторов. Во-вторых, общие
тренды развития цифровой экосистемы офиса известны, и девелопер может
ориентироваться на них. В-третьих, стоит закладывать в проект максимальную
гибкость. Будущие арендаторы оценят возможность по-разному расположить кухню,
санузел, переговорную, входную группу и т. д. Выбор бизнес-центра отчасти
зависит от этого.
Привлечь AV-интегратора на старте
проекта
AV-технологии и другие высокотехнологичные решения
часто выпадают из внимания девелоперов и проектировщиков офисных зданий,
особенно на ранних этапах проектирования. Это не способствует
конкурентоспособности офисных центров и в перспективе может привести к понижению
класса.
Как девелоперы могут повысить привлекательность своих новых объектов,
позаботившись об удобстве технологического оснащения будущих офисов?
Участники обсуждения сошлись на том, что залогом успеха является командная
работа и раннее планирование будущих технологических возможностей. Для
большинства девелоперов очевидный способ учесть технологические потребностей
будущих арендаторов – привлечь профессионального AV-интегратора на старте концептуального
планирования будущего офис-центра. На этом этапе можно проработать все
конструктивные и инженерные нюансы объекта, которые впоследствии снизят
издержки арендаторов на оснащение офиса. А значит, арендаторы будут готовы
платить премию за продуманные технические условия.
Состав участников митапа:
● Эвелина Ишметова, Директор по развитию и консалтингу KEY CAPITAL
● Руслан
Кубрава, Генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT
● Иван
Починщиков, Сопредседатель
комитета по офисной недвижимости РГУД, Управляющий партнёр IPG Estate
● Денис
Шураков и Гелла Кутенкова, Бренд-менеджеры Хай-Тек Медиа
●
Анастасия Муханова, Аккаунт-менеджер Ascreen
● Реваз Хетагури, Менеджер по работе с партнерами Logitech